[바보아저씨] 바보아저씨의 경제 이야기 1, 2

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저자 : 바보아저씨
출판 : 바른북스
출간 : 2018.05.11

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저자 : 바보아저씨
출판 : 바른북스
출간 : 2018.10.19

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대출은 언제나 나쁜 것일까?

4-5%의 대출을 일으켜 20-30%의 수익을 낼 수 있다면 그 대출은 유지하는 것이 유리할 것이다. 

반면 다른 안정적 투자처가 없다면 굳이 이자라는 비용을 지출하기보다는 조기상환하는 편이 유리할 것이다. 

 

절대적으로 유리하고 불리한 일은 없다.

자신의 상황과 계획에 따라 가장 적절한 대안을 선택해 나가는 것, 그리고 그와 동시에 단기적 예측과 장기적 예측을 모두 대비해 두는 것.

그를 통해 재정적인 문제가 선택에 미치는 영향을 줄이고 여유를 늘리는 것.

 

지금 나의 주된 관심사는 이것이다.

 

첫 순간은 언제나 떨리기 마련이지만, 막상 그 순간이 닥치면 걱정했던 것보다는 나은 경우가 대부분이었다.

100여 년도 미치지 못하는 한 생이다. 해본 일보다 해보지 않은 일이 더 많을 수밖에 없겠지만, 앞으로도 여전히 실수하고 잘못하겠지만, 그래도 매번 달라질 수 있다는 것이 기쁘고 감사한 생이다. 

 

조금 더 빨리 결심했더라면 하는 생각이 들 때도 있지만, 지금이라서 좋았다는 생각도 든다. 

 

봄이 오고 있다. 

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- 그럼 원금은 언제 갚을까요? 네? 원금을 왜 갚을까요? 전세금은 은행에서 그냥 내준 거라고 생각하시면 됩니다. 이자는 10년 동안 갚지 않아도 되는 이사 나올 때 집주인한테 받아서 은행에 줘버리면 그만인 돈이라고 생각하시면 됩니다. 뭐 여유가 되시면 중도상환수수료가 없으니 원금을 꾸준히 상환하셔도 상관은 없습니다.

 

- 이번 글에서는 은행에서 가장 좋아하는 고객과 싫어하는 고객을 분류해 보도록 하겠습니다. 한 번쯤 읽어보시고 은행 갈 일 있으실 때 참고하세요.

 

- 보험이 필요해 은행 창구에서 실손보험에 가입했다면 그분은 은행 예금창구에서 최고로 쳐주는 고객입니다. 실손보험의 수수료율이 높거든요. 5만 원짜리 보험 하나 가입하면 은행이 보험사로부터 받는 수수료 수입은 그 몇 개월치가 될 수도 있으니깐 말이죠.

 

- 그럼 대출로 넘어가 볼까요. 대출은 크게 개인신용대출이 있고, 부동산 담보대출이 있습니다. 이 중에서도 은행원이 보았을 때 가장 신중하게 대출을 해주는 대출이 개인신용대출입니다.

 

- 개인신용대출은 소득과 직장 및 신용정보를 바탕으로 그냥 담보 없이 믿고 빌려주는 대출이기 때문입니다. 100번 대출 잘해줘도 1명의 사람이 대출을 못 갚고 망가지면 나머지 99번 대출 잘해서 번 수익을 한방에 다 까먹게 되니까요. 은행 입장에선 신용대출 잘못 취급하면 말짱 도루묵인 거죠. 

 

- 그래서 은행에서 대출을 오래 본 직원들은 대부분 신용대출 내준 것이 망가져 본 경험이 있어서 개인신용대출은 신중하게 심사를 하거나, 신용등급이 좀 낮다 싶으면 일단 경계해 조심스럽게 다루는 경우가 많습니다. 

 

- 제아무리 전문직 종사자라고 해도, 신용등급이 낮고 2금융권 대출이나, 카드 현금서비스 같은 게 많다면 직업이 의사건 판사건 검사건 예외 없어요. 신용대출 망가지면 그 돈 은행원 본인이 물어내야 하는 경우도 발생하기 때문에 그렇습니다. 

 

- 개인신용대출과 달리 부동산담보대출은 그 반대 양상으로 흘러갑니다. 일단 부동산 담보대출은 집을 살 때나 오피스텔을 살 때, 원룸 건물이나 상가 건물을 살 때 기본적으로 내 돈을 어느 정도 들고 나머지 필요한 금액을 담보를 설정하고 빌리는 형태이기 때문에 은행원이 보았을 때 담보대출은 신용대출보다는 굉장히 안정적인 대출이 되는 것입니다. 담보대출은 신용대출보다 서류도 많고 취급하기는 어려우나 한번 대출이 나가면 5년 10년 꾸준히 매년 대출금의 1% 이상을 안정적으로 영업점에서 가져가니 정말 괜찮은 장사인 거죠.

 

- 그런데 이 부동산 관련 대출 중에서도 은행원들이 다루기 까다로워하는 대출 종류가 있는데 바로 디딤돌대출과 버팀목전세자금대출입니다. 

국가에서 저리로 자격에 맞는 신혼부부나 저소득자 무주택자들한테 나가는 대출인데 행정절차나 받아야 할 서류가 많고 까다롭거든요. 특히 임대아파트, 다가구원룸 등 금액이 적은 전세계약을 하고 버팀목전세자금대출을 하러 오시는 고객분들을 은행원들은 상당히 까다로워합니다. 그 이유는 대출규모가 소액이면서 따져봐야 할 서류, 받아야 할 서류가 굉장히 많고 상대적으로 사회적 약자분 들이 많으셔서 설명을 해드려야 하는 부분이 많아서입니다. 또 그 관련 규정이 국가에 의해 수시로 바뀌기 때문에 이 부분도 계속 팔로우 업 해야 하기 때문입니다.   

 

- 은행원들은 예금 창구의 경우 하루 평균 40~50명의 고객을 상대합니다. 바쁜 사람이라면 70~80명 100명이 넘는 곳도 있고 좀 한가한 지점이면 20~30명 고객을 상대하기도 하죠. 평균 50명 잡고 주말 휴가 공휴일 빼고 1년 200일 기준으로 계산하면 1년에 1만 명 이상의 고객을 상대합니다. 일하다 보면 이런저런 고객을 만나는데, 은행원이 가장 싫어하는 고객은 예금창구에서는 돈 찾을 때 전표를 고객 본인이 써야 하잖아요. 그런데 '그거 꼭 내가 써야 되나요, 좀 써주시지'라고 말하는 고객을 싫어합니다. 왜냐면 친절하게 써줬는데 꼭 몇 년 후 기억나지도 않는데 와서 내가 돈 안 찾았다고 물어내라고 하는 고객이 있거든요.

 

- 그리고 은행원들이 싫어하는 기타 부류의 손님들은 은행원 어리고 하니 만만하게 보고 하대하는 사람, 거래도 안 하면서 달력이니 사은품이니 가계부 달라는 사람, 창구 밀려 있고 손님 업무처리를 하고 있는데 막 들이대서 잔돈 바꿔 달라는 사람이 있습니다.

 

- 그리고 은행 신용대출을 받으러 가면 앞서 말했듯 개인의 금융 신상이 다 드러나게 되는데 카드 현금서비스 썼던 기록은 쥐약입니다. 대출받으려면 현금서비스는 절대로 짧게라도 쓰지 말아야 합니다. 해외여행 가서 현금 급해서 ATM으로 출금받고 카드 현금서비스 출금하는 것도 하시면 안 됩니다. 또 여기저기 대출이 여러 개 분산되어 있으면 그 자체로도 디메리트를 받습니다. 

 

- 여러 금융권에 분산된 대출이 화면에 보이는 순간 은행원은 방어적으로 대출 한도를 줄이려고 들 것입니다. 또한 그럴 경우는 웬만하면 월급+카드 쓰는 주거래 은행에서 신용대출을 낸 다음, 다른 은행대출은 전부 상환해 버리고(타행대환) 주거래 은행 한 대출만 유지하겠다고 말하면 됩니다. 그럼 은행원이 잘 봐줄 것입니다. 

 

- 생각보다 신용등급 관리 이거 매우 중요합니다. 젊을 땐 모릅니다. 하지만 결혼할 때 집대출, 신용대출, 노후에 부동산 임대사업 담보대출까지 큰 금리는 거의 개인 신용등급에 좌우됩니다. 노후에 임대사업을 하는데 금리 4.00% 받는 거랑 3.60% 받는 거랑은 하늘과 땅 차이입니다.

 

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- 필자는 일반회사 생활을 오래 하다가 나중에 은행원이 되어 은행 업무를 하면서 '내가 사회초년생 시절에 이런 걸 미리 알아야 했는데 엄청 후회된다' '일반인 입장에서 이런 것은 꼭 알아두면 좋겠다' 생각한 부분들이 많았습니다. 실천만 하면 바로 수십만 원~수백만 원 아끼는 것들은 꼭 알려야겠다 생각하였고, 잘 모르는 업무는 혼자 분석하고 공부해 틈틈이 글로 써놓고 혼자 찾아보곤 했던 글이 그간 수백여 개가 되었습니다. 이중 밖으로 내놔도 되겠다고 생각했던 글들이 <바보아저씨의 경제이야기> 1권으로 탄생했고, 이어 2권을 내게 되었습니다.
 
- 책 전반부에서는 1권에 이어서 다양한 은행 내부 시선으로 이야기를 다루면서 은행원들이 예금, 적금, 카드 고객을 어떻게 대하는지, 은행 우수고객제도를 활용해 대출금리를 낮추는 방법, 승진을 하거나 연봉이 상승했을 경우 은행에 가서 대출금리를 낮추기 위해 협상을 잘하는 방법, 보이스피싱을 당할 뻔한 사례 및 그 예방법, ATM 기계에서 돈 흘렸을 때와 그 돈을 주웠을 때, 타인에게 계좌이체를 잘못했을 때 실제 은행원의 대처 방법 등 다양한 은행 이야기를 다루었습니다. 

- 책 중반부에서는 필자가 직장생활을 하며 억척스럽게 돈을 모았던 이야기와 전셋집을 구할 때 전세사기 예방법, 주택청약저축을 들어놔야 하는 이유와 아파트 청약에 당첨되어 놓고 나중에 중도금 대출이 거절된 사례와 그 예방법, 3~4천만 원 소액으로 오피스텔 같은 소액부동산을 투자를 시작하는 방법과 집 고를 때 주의사항, 진짜 부자들이 땅 투기를 어떻게 하는지 등을 다루었습니다.

- 책 후반부에서는 결혼할 때, 아파트를 증여받거나 노후에 자녀에게 재산을 증여할 때 증여세, 상속세를 획기적으로 줄일 수 있는 절세 이야기를 다루었고 필자가 사회생활을 하면서 경험했던 다양한 이야기들, 은행수익구조, 수출경제, 달러 이야기, 국부론, 경제관 등 다양하고 소소한 경제에세이 글들로 구성하였습니다.

 

- 필자는 1권에서 '은행원이 좋아하는 고객과 싫어하는 고객' '은행에 신용 대출받으러 가면 은행원이 어떤 방식으로 고객을 판단하고 대출심사를 하는지' 등을 다루었습니다. 이번 글에서는 1권에 이어서 '예금, 적금, 펀드, 신용카드 등 예금창구에서 업무를 보는 은행원이 창구에 손님이 오면 어떤 방식으로 고객을 상대하고 어떤 방식으로 고객을 상품을 권유하는지' 알려드리겠습니다.

 

- 통장 주인이 신용카드를 얼마나 쓰고 있는지, 예금·적금·입출식 통장 잔액이 얼마나 있는지, 은행 고객등급이 얼마인지, 은행에 대출은 얼마나 있는지 바로 볼 수 있게 됩니다. 화면 모퉁이에 일목요연하게 그 사람의 은행거래정보가 다 노출되어 있다는 뜻입니다. 청약저축이 가입되어 있는지, 펀드가 있는지, 외환거래는 하는지, 인터넷뱅킹, 스마트뱅킹 가입이 되어있는지까지 은행원들은 한방에 다 볼 수가 있습니다. 

 

- 그럼 좀 경험 있고 실력 있고 요령이 있는 은행원들은 고객 통장을 넣고 인자하는 그 짧은 순간에 고객의 상태를 스캔할 수 있습니다. 그리고 통장을 인자하고 나서 도장을 찍기 전 그 짧은 순간에 통장 2~3개 면을 순간적으로 스캔해서 체크카드로 주로 뭘 쓰는지, 월급은 얼마가 찍히는지 또는 연금이 얼마나 찍히고 공과금이 몇 개 나가는지를 순간적으로 판단을 합니다. 그래서 통장에 체크카드 사용 기록만 있고 신용카드 출금 기록이 없는 고객이라면 통장이월 해주면서 "거래 많이 하시는데 신용카드는 혹시 있으신가요? 없으면 하나 해가시라"고 권유를 하는 것입니다.

 

- 신용등급이 가장 중요합니다. 특히 20~30년 원리금 상환이 걸리는 아파트 담보대출이나 몇 억 하는 상가나 건물 담보대출을 받기 전에는 현금서비스, 카드론 같은 걸 절대로 쓰시면 안 됩니다. 특히 해외여행 나가 여행비가 모자란다고 현금 인출 하는 것도 포함됩니다. 
 

- 은행이자 연체는 적은 금액이라도 절대로 하시면 안 됩니다. 공과금 연체, 통신료 등 소액이어도 꼭 제때 내셔야 하고 가끔 내서 놓치기 쉬운 주민세, 자동차세도 고지서 나오면 날짜 맞춰서 잘 내셔야 합니다. 

- 자, 이제 구체적으로 대출 종류별로 금리 잘 받는 방법을 시작하겠습니다. 대출 연장하러 은행 방문해서 "올해도 금리 좀 잘 봐주세요"라고 말하는 고객은 많이 있습니다. 그러나 "담보물 시세가 그동안 많이 올랐으니 올라간 감정가격을 반영해서 연장해 주세요. 잘 부탁드립니다"라고 말하는 고객은 없습니다. 이 조그마한 말의 차이가 결과는 천지차이가 날 수도 있습니다.

 

- 만약 부동산 가격이 많이 올랐다면 "시세 오른 담보물 감정가로 최신화 반영해서 연장해 달라"고 했을 때 금리에서 이득을 볼 수도 있습니다. 예를 들어 대출 낼 때 1억 아파트에 6천만 원을 대출받았는데(대출비율 60%) 5년 지나고 보니 아파트 가격이 많이 올라서 2억(대출비율 30%)이 되었습니다. 그러면 담보 대비 대출비율이 줄어드니 위험도가 낮아져 가산금리가 낮아질 가능성이 커집니다. 토지, 농지(전답)의 경우 대출 금액이 크고 필지가 여러 개이며 땅이 붙어있다면 두 개의 땅을 묶어서 감정을 받아서 필지 2개를 모두 근저당 잡고 대출을 받으시면 좋습니다. 그리고 그렇게 하면 금리가 떨어질 수 있는지 은행에 먼저 물어보고 진행을 하시면 됩니다. 그 이유는 아파트 사례와 같은 원리입니다. 감정가를 높이면 감정가 대비대출비율이 줄어들어 금리가 낮게 나올 가능성이 큽니다.

- "금리 좀 잘 봐달라"라는 말 대신 "부동산 가격이 많이 올랐으니 그거 올라간 감정가 반영해서 금리 좀 잘 봐달라"라고 개념을 잡으시는 겁니다.
주거래, 신용카드, 우수고객등급이라고 컴퓨터 화면에 반짝반짝 불 들어오는 고객이 저렇게 말하면서 담보대출 금리 깎아 달라고 하면 은행원들도 이를 반영해 주려고 노력을 할 것입니다. 

 

- 신용대출을 내기 전에 혹시 본인도 몰랐던 가지고 있는 담보를 가지고 대출을 받는 방법을 먼저 강구해 보는 것이 좋습니다. 담보라면 부동산, 아파트 같은 걸 생각하시는데 꼭 부동산이 아니더라도 본인이 모르는 담보가 있는 경우가 참 많이 있습니다. 예금, 적금, 보험, 퇴직금 등 다양한 담보를 바탕으로 돈을 빌릴 수가 있거든요. 

- 일반인 중 상당수가 예금담보대출이 있다는 자체를 모르는 경우가 많습니다. 저도 보통 회사인일 때는 예금이나 적금을 담보로 대출을 한다는 개념 자체가 없었습니다. 그래서 차 살 때나 급하게 부모님 병원비 내고 이럴 때는 꼭 마이너스통장에서 돈을 찾아서 썼거든요. 그런데 평소 정기예금이나 적금에 가입해 둔 경우, 이 예금이나 적금을 담보로 대출을 받을 수가 있습니다. 주택청약, 정기예금 정기적금 상관없어요. 모두 저축한 금액의 90%까지는 은행에 신분증만 들고 가시면 즉시 대출이 나옵니다. 

- 예적금 담보대출 금리는 매우 저렴합니다. 은행 입장에선 예금도 받고 그걸 담보로 대출도 내주고 이자를 받으니 돈벌이가 되는 거죠. 담보대출이기 때문에 이자가 매우 싼 편입니다. 은행마다 조금씩 다르지만 이 예금담보 대출금리는 보통 예금금리에 +1.20~1.30% 정도 나옵니다.

- 또한 예금담보대출은 대출받고 나서 이자만 내시다가 돈 생기면 일부씩 중도상환 금방 해버리면 됩니다. 중도상환수수료도 없습니다.

- 예금담보대출과 마찬가지로 신탁이나 펀드가 있으면 불입액의 일정 부분 한도 안에서 담보대출이 가능합니다. 다만 신탁이나 펀드는 수익 변동성이 크기 때문에 상품에 따라 불입액의 50~70% 수준에서 담보대출이 가능합니다.

- 본인이 장기적으로 계획하고 장기 적립식 적금 보험에 가입했다거나 어릴 적부터 부모님이 가입해서 넣어준 본인도 모르고 있는 보험이 있다면 이를 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 보험회사에 전화해서 본인 확인만 하면 담보대출이 가능한 보험인지 아닌지 알 수 있고 원하면 당일 날 바로 대출이 나옵니다. 보험도 엄연히 내가 그동안 납입한 금액이 쌓여 존재하는 담보이기 때문에 담보가 확실하니 바로 대출이 나오는 것입니다. 이 보험담보 대출도 금리가 매우 싼 편입니다.

- 공무원, 교사, 군인 등 국가에서 퇴직금이 확실하게 얼마 있다고 서류상으로 인증할 수 있는 경우는 이 퇴직금을 담보로 은행에서 대출이 가능합니다. 만일 장기근속 공무원이라면 퇴직금 적립액이 1억을 훨씬 넘습니다. 은행마다 다르지만 이 공무원 퇴직금을 담보로 은행에서는 몇천만 원 정도까지는 퇴직금 담보대출을 해주고 담보가 있는 대출이기 때문에 개인신용대출보다 훨씬 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 

- 1권 <자영업자 신용보증서 대출> 편에서 상세하게 다루었듯이, 자영업자라면 지역별 신용보증재단에서 자영업자를 대상으로 100% 국가보증으로 나가는 대출 신청을 우선으로 보증서 담보대출부터 우선 받으시기 바랍니다. 자영업자 대출은 국가에서 기금을 조성해 복지개념으로 자영업자를 대상으로 1~2천만 원 정도는 대출을 저리로 해주고 있는데, 사업자 신용대출 이전에 이 신용보증서 대출을 우선 활용하시면 됩니다. 국가 100% 보증서이기 때문에 당연히 담보대출로 취급되며 국가에서 1~2% 이자를 대신 내주기 때문에 금리가 매우 쌉니다. 

- 이렇게 다섯 가지로 정리해 드렸는데요. 보시면 알겠지만 다섯 가지 모두 신용대출이 아닌 담보대출입니다.
개인이 비싼 부동산 없이도 이렇게 활용할 수 있는 담보가 있다면 최대한 활용하신 다음에 담보도 없고 아무것도 없다면 그때 개인신용대출을 받으시길 권해드립니다. 특히, 예금, 적금, 보험 같은 경우 본인이 가지고 있는데 담보대출 되는 줄 몰라서 안 받고(못 받고) 바로 마이너스통장 같은 개인신용대출 내서 ...

 

- ... 부모한테 빌려달라는 분들도 많았습니다. IMF 겪으시면서 사업이 망해 신용이 안 좋아지셔서 본인 신용이 안 좋으니 높은 금리 쓸 바엔 아들딸 직장 신용대출 받아서 저리로 쓰고 이자 많이 주는 게 낫다고 쉽게 생각하셨기 때문입니다. 

- 돈에 대한 관념은 부모로부터 이어받아 확립되다가 나중에 직업을 얻고 돈을 벌기 시작하면서 후천적으로 변경 및 조정을 거쳐 고정되는 관념이자 가치관의 일종이기 때문에 나중에 직업을 얻고 난 이후에는 그 경제관념이 쉽게 변하기가 어렵습니다.
 
- 부모님이 사업을 하시고 큰돈을 움직여 평소에도 씀씀이가 큰 집안에서 자라난 사람들은 부모의 경제습관을 이어받아 그 돈 관념을 물려받아 씀씀이가 클 수 있고, 부모님이 공무원 외벌이 가정에서 태어나 어머니가 뭐든지 아끼고 절약해 살림하는 집안에서 큰 사람이라면 절약이 생활화되어 있어 어디 가서 큰돈 쉽게 못 쓰고 작은돈도 쉽게 못 쓸 수 있습니다.

- 나중에 사회생활을 해서 본인이 돈을 벌기 시작하면서 경제관념이 달라질 수도 있습니다. 가난한 집에서 태어났지만 사업을 크게 하거나 전문직이 되어 고소득을 올리게 되는 경우 본인이 젊은 시절 생각했던 돈 규모 그 이상의 고소득이 계속 들어오면 자연스럽게 씀씀이가 커지고 돈 관념이 변하게 되지요. 때로는 돈의 맛에 취해 "이 세상은 돈으로 뭐든 할 수 있다. 돈이 최고다" 이런 자만감에 빠지기도 합니다.

- 당시 예금금리가 4% 넘던 시절이었습니다. 월 이자 지급식으로 예금을 분산해서 예치해 놓으면 5천만 원이면 하루 5천 원 이자가 생겼고 1억이면 하루 1만 원이자 나오던 시절이었습니다. 1억이 모이니 하루에 이자가 만원 나왔고 그 예금이자 만원으로 하루씩 버티며 한 달을 살고 월급과 출장비는 모조리 다 저축을 하였습니다. 당연히 연말 상여금, 보너스 등도 많이 나오든 적게 나오든 10원 한 푼 안 쓰고 그대로 모조리 다 저축을 하였습니다. 그렇게 악착같이 산 결과 2년에 5,000만 원, 5년에 2억이 달성되었고 나중에는 적당히 소비를 늘리면서 살아도 자산효과 덕분에 잘 늘어나더군요.

 

- 사회초년생 때 최대한 저축을 많이 하고 그 돈을 바탕으로 예금을 하든 투자를 잘하든 나오는 이자나 임대수익, 투자수익으로 생활하려고 노력하고 월급은 최대한 안 쓰고 모으려고 노력했습니다. 처음엔 가진 자산이 없었으므로 월급을 많이 쓰게 되었지만 꾸준히 저축을 늘려나가면 서서히 자산효과를 발생시키니 월급을 적게 쓰고 저축되는 돈이 늘어나는 가속도가 붙더라구요. 
 

- 남자 싱글들이시라면 대부분 월급을 타면 먹는 식비로 가장 많은 지출이 일어납니다. 저는 대형마트 할인 시간대를 공략했습니다. 마트 마감 시간이 11시라면 2시간 전인 밤 9시 이후 마트에 가면 20~30% 세일이 무지 많습니다. 2~3일이면 다 먹을 우유 같은 경우 정말 운 좋으면 40% 세일도 나옵니다. 유통기한이 몇 개월로 긴 치즈나 이런 경우 주기적으로 1+1 합니다. 고추장, 간장, 일반 식품까지 식품회사별로 1+1 행사 기간이 있습니다. 이거 이용해서 구매하고 전단 행사 고기 같은 경우 반값 수준으로 엄청 싼 경우가 있습니다. 그런 거 사서 200g 단위로 등분해 플라스틱 통에 나누어 담아 냉동했다가 출근할 때 냉장실로 옮겨 해동한 다음 저녁에 구워 먹었습니다.

 

- 저는 먹는 것에는 돈을 아끼지 않았습니다. 그래서 싼 재료만 사다가 싸게 끼니 채우는 그런 것보다는 밖에서 외식으로 잘 사 먹는 피자, 소갈비찜, LA갈비, 돼지고기, 브런치, 토마토 생치즈 카프레제, 족발, 닭요리 등 밖에서 사 먹으면 1인분에 15,000원~20,000은 지불해야 하는 요리들을 그보다 훨씬 좋은 식재료로 장을 봐서 가격을 1/3 수준으로 낮춰 집에서 만들어 먹었습니다. 이 부분은 사회초년생 분들은 좀 어려울 수 있습니다.

 

- 요리 잘 해먹으려면 자취경력이나 주부시면 살림경력이 다년차로 오래되어야 가능한 일이니 시간이 좀 필요하실 겁니다. 인터넷으로 파는 5~6만 원대 작은 전기오븐 하나만 있으면 수제 피자나, 닭고기 요리 같은 거는 배달 음식보다 훨씬 맛있고 싸게 해 먹을 수 있었습니다. 좋은 재료 때려 넣고 오븐에 온도, 시간만 잘 맞추면 알아서 고급스러운 요리가 만들어지니깐 말이죠. 
 

- 매달 원리금 80만 원 넘어가죠. 직장인들 상당히 부담됩니다.
그런데 토지대출 한 번 볼까요. 똑같이 최대 80% 담보인정 받을 수 있습니다. 여기에 아파트처럼 소액임차보증금 차감 같은 것도 없어요. 담보인정비율 80% 지역의 1억짜리 땅이면 80%인 8천만 원 그냥 전부 대출이 가능하다는 뜻입니다. 더구나 토지(전답임야)의 경우는 소득상환능력 DTI 이런 것도 아파트보다는 수월하게 따지는 경우도 있습니다. 소득이 없어도 카드사용액, 연금소득액, 건강보험료 납부액 등으로 추산해서, 소득을 간접증빙할 수 있으면 그냥 대출이 나가는 경우도 많이 있습니다. 

- 더구나 땅 담보대출은 80% 대출내면서 원리금 상환을 안 해도 됩니다. 일시상환대출로 10년 동안 걸어놓고 이자만 계속 내면서 버틸 수 있다는 뜻이에요. 땅 투기가 무지막지하게 레버리지로 가능한 게 이 때문이죠. 그리고 농지 같은 경우는 추가 우대금리를 주는 은행들도 있습니다. 그러니까, 개발 호재가 있는 확실한 정보의 땅은 내 돈 20%만 들고 감정가의 80% 대출 몰빵해 놓고 10년 동안 3%대 이자만 내면서 버티다가 팔아먹으면 그만이었다는 뜻이 되는 것이죠.

- 이러한 이유로 부동산 하실 때는 ① 수출 상황(거시적 경제환경 지표)이 중요합니다. '수출계약증가 → 선물환매도계약증가 → 은행외화차입 → 환전 → 외환시장원화유동성 증가 → 물가, 부동산, 임대료, 임금증가'로 선순환되는 구조라 그렇습니다. ② 정부의 부동산 세금 정책이나 규제 정책은 누구나 아는 간접 정보일 뿐입니다. 진짜 정보력이 생명입니다. 해당 지역 개발호재 및 지역 지구 조례 변동사항으로 토지이용규제 장부상 용도변경, 행위 제한 변경, 종 변경 등 이런 정보를 말하는 겁니다.

 

- 필자는 <바보아저씨 경제이야기> 1권과 앞에서 부모가 아들한테 단독으로 증여할 때 증여세가 얼마나 나오며 줄이는 방법과 아들, 며느리, 손주가 있을 경우 쪼개기 증여하는 방법을 통해 정부 고위관료들이 다 하는 합법적 증여세 절감 방법을 구성하였습니다. 앞에서 다룬 증여세 절감 및 쪼개기 증여에 이어서 증여세 관련 내용을 완결 지으려고 합니다. 

- 사실 증여로 간주해 자금출처소명서가 집으로 날아오는 경우, 국세청 공무원들은 이미 어느 정도 확증을 갖고 소명요청을 날리는 것인데 반해 받아들이는 국민의 입장에서는 일단 화부터 나는 게 정상입니다. 그래서 자금출처 소명요청서가 집으로 날아들면 일단 '어떻게 하면 완벽하게 소명해 증여세를 안 낼까' 이런 생각을 하시는 경우가 많습니다. 그러나 국가는 국세청 공무원분들은 그런 사람을 제일 싫어합니다. 왜냐하면 애써 행정력을 소모해서 증여세 탈루를 추적해 자금출처 소명요청서를 날렸더니 받아 든 국민이 "증여세를 단 한 푼도 낼 수 없다"고 한다면 이는 곧 공무원 본인이 일을 잘못했다는 반증이 되기 때문입니다. 

- 따라서 일단 집으로 뭔가 날아오면 "단 한 푼도 못 내겠다"보다 "낼 건 내겠는데 최대한 줄여서 내야겠다"라고 생각을 해야 하며, 그를 위해 증여세 금액이 크다고 생각되면 사전에 차용증 공증을 받고 빌렸다고 해놓으면 증여세를 획기적으로 줄일 수 있습니다. 또한 소명을 받는 국세청 공무원 입장에서도 소명행정처리를 위한 합당한 명분(차용증 공증서, 이자 거래내역통장 등 증빙서류)이 있기에 그 소명을 받아들여 처리해 줄 수가 있는 것입니다. 이처럼 세상의 모든 일을 바라볼 때, '내 기준'이 아닌 '상대'를 잘 알고 상대의 기준에서, 더 나아가서 상대의 패를 잘 들여다볼 줄 알아야 쉽고 현명하게 대처하고 살 수 있다는 것을 알게 해 줍니다. 

- 1권에서 증여세를 줄이는 방법을 두 가지 소개해 드렸는데요. 그 방법을 요약하고 시작하겠습니다.
① 증여금액이 공제금액인 5천만 원을 크게 초과할 경우 차용증을 쓰고 공증을 받아놓은 다음 매달 이자(용돈)를 받는다.
② 아들, 며느리, 손자 각각 공제금액만큼 쪼개서 증여를 한다. 금액이 크면 증여세율 10% 구간인 1억씩 추가해서 증여한다.

- 이번에는 이 증여세 말입니다. 위와 같이 줄이는 방법 말고 그냥 아예 증여세 안 내는 방법을 알려드릴까 합니다. 무턱대고 그냥 증여세 안 내는 방법만 써드리면 반감을 많이 사겠죠. 그래서 스리슬쩍 '헤리티지 기부문화'라고 소제목을 달아놨고, 글을 쓰면서 필자의 사고과정을 같이 풀어서 ...

 

- 평생 부부가 두 자녀를 키우며 열심히 살아 80세 된 3쌍의 황혼 가정이 있습니다. 이 세 쌍의 노부부는 똑같이 부부가 평생 모은 자산이 15억 정도 됩니다. 
① 적당히 벌었지만 주식투자, 부동산 투자 등으로 잘 불려 아주 손쉽게 15억 모은 부부
② 맞벌이 직장 생활해서 열심히 아끼고 모아 저축해서 15억 모은 부부

③ 평생 근검절약하며 시장에서 새벽부터 저녁까지 오천 원짜리 국밥 팔아 억척같이 15억 모은 노부부
세 사례만 봐도 팔십 평생 모은 15억이라는 돈에 대한 가치가 가정마다 다 다른 상황입니다. 그러나 국가에서는 절대적인 금액에 선을 그어놓고 일괄적으로 증여·상속세율을 부과하니 조세저항이 당연히 일어날 수밖에 없습니다. 

 

- 이제 인생을 어느 정도 살만큼 살고 뒤를 돌아보게 되는 장년층 시기에 그 돈을 국가에 주느니 자식이 어떻게 쓰든 '자식한테 주고 가는 게 낫다'고 생각하는 분들이 많은 것입니다. 아직 한국사회는 서양의 헤리티지(Heritage) 기부 문화가 정착을 하기엔 요원해 보입니다. 물론 그 이유는 국민이 원하는 방향으로 세금 분배를 잘 못하는 정치적 요인, 국민 개개인 정서적 요인 등 다양한 요인이 복합되어 있습니다.

- 이제 단도직입적으로 저 상속세 9천만 원 자식들이 아예 안 내는 방법 알려드리겠습니다.
저 상속세 안 내시려면 미리 증여를 하시면 됩니다. 50대 후반~60대 초반부터 향후 늘어날 자산을 잘 측정해서 자식에게 증여해 놓으시면 된다는 뜻입니다. 그 방법은 아래와 같습니다.

 

- ▷ 부모 50세(아들 30세) : 가족관계증명서 한 장 들고 은행 가서 아들 앞으로 5천만 원 정기예금 가입
▷ 부모 60세(아들 40세) : 10년 지나 다시 은행 가서 아들 앞으로 5천만 원정기예금 가입
▷ 부모 70세(아들 50살) : 또 10년 지나 은행 가서 아들 앞으로 5천만 원정기예금 가입
이렇게 하시면 총 1.5억 원을 합법적으로 아들한테 단독 증여하면서 세금 한 푼 내지 않아도 됩니다. 같은 방식으로 며느리한테 10년 단위로 1천만 원씩, 손주한테 2천만 원씩 증여하시면 됩니다. 손녀나 손주가 태어나면 호적 등록하자마자 가족관계증명서 들고 은행 가서 손주 출생 시 2천만 원씩 정기예금 들어 증여하시고 10살 되면 다시 2천만 원 증여, 20살 되면 다시 2천만 원 증여, 이렇게 하시면 됩니다.

 

- 아들한테 10년에 5천만 원씩 목돈 증여하는 게 버릇 나빠질 것 같고 부담된다?
5년마다 2,500만 원 증여하면 되며(아들 2500만 원, 며느리 500만 원, 손주 1000만 원) 또는 1년마다 500만 원씩 나눠서 증여하면 됩니다.

 

- 다시 말하면 평소에 부부가 맞벌이로 돈 벌어 저축하실 때 미성년자인 자녀 앞으로 1년에 200만 원, 성년이 된 자녀 앞으로는 1년에 500만 원 정도 한도 안에서 정기예금 정기적금 꾸준히 들어놓으시면 자녀가 결혼하는 30살까지 자녀 앞으로 저축해 준 돈은 법적으로 완벽한 자녀 돈이며, 나중에 그 돈으로 아파트 사줘도 증여세 아예 안 내도 되는 깨끗한 돈이라는 뜻입니다. 실제로 부자들은 미성년 자녀, 미성년 손자녀 통장을 잘 활용하여 증여세를 줄이고 있습니다. 부자들은 친권자 없이 의사표시 못 하는 미성년자 손주, 손녀 통장에 돈 넣어주면서 세금 한 푼 안 내고 사전 증여해 놓는걸 매우 매우 좋아합니다. 

- 유비무환(有備無患), 증여세, 자녀가 어릴 때부터 미리미리 준비하여 두면 근심 걱정이 없을지어다.
여기서는 이해를 돕기 위해 상속공제를 10억으로 잡고, 누진공제는 예외처리하고 글을 작성하였습니다.

 

- IMF 당시 해외에서 돈을 가지고 들어오면 5천만 원이 1억 되고, 1억이 2억 되고 그렇게 쉽게 환차익으로 크게 돈을 벌었다고 하네요. 그 돈으로 당시 인기 지역이었던 강남 압구정동 보석가게 가서 현찰 몇만 달러씩 주고 보석을 많이 샀다고 하네요. 2캐럿 다이아 반지도 사고, 진주목걸이에 귀금속 풀세트로 그것도 올 현찰로 주고 사던 시절이었다고 합니다. 그리고 남는 돈으로는 IMF로 인해 폭락해서 떨어질 대로 떨어진 아파트를 매수하고 그랬다고 하시더라구요. 강남에, 평촌에, 분당에 아파트 사두고 그러던 시절이었다고 하네요. IMF 시절 강남 아파트 한 채에 2~3억 정도밖에 안 했죠. 은마아파트가 2~3억 정도 하던 시절입니다. 분당 아파트는 1억 좀 넘었지요. 2,000년대 초반 용인의 30평 아파트가 1억 언저리였으니 말이죠. 그래서 해외에서 돈 벌어서 가져온 돈을 환전해 아파트 한두 채 잡아놓았으면 또 그게 세월이 흐르면서 몇 배 튀기가 되었던 거죠.