[너나위] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

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저자 : 너나위
출판 : 알에이치코리아
출간 : 2022.06.20

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제1금융권 대출이 출렁이고 있다. 스트레스 DSR 2단계 시행은 예정된 것이었지만, 가산금리나 조건부 전세자금대출 금지 같은 변화는 다소 급작스럽다. 혹여라도 이로 인해 계획이 틀어지는 분들이 힘드시지 않았으면 좋겠다. 

 

마침 이런 타이밍이라 이 책을 읽게 된 것인지, 내가 관심을 가져서 이런 시장의 변화가 눈에 들어오는 것인지는 잘 모르겠다. 아마도 후자가 아닐까 싶다. 이번 기회를 놓치면 다시는 때가 오지 않을 것 같지만, 긴 흐름에서 비슷한 기회는 언제나 다시 왔다. 혹시나 상황이 여의치 않다면 조급해하지 말고 다음 기회를 잘 준비하는 편이 현명하지 않을까. 

 

이 책은 2019년에 출간된 책을 2022년에 개정-재출간한 책이다. 비록 현재의 변화 상황을 모두 담고 있지는 못하지만, 부동산 투자에 대해 자신만의 기준을 세워보는 데는 큰 도움이 될 것이다. 레버리지를 활용한 갭투자 방식 자체는 다른 투자가들도 많이 이야기했던 내용이지만, 저자가 알려주는 매물을 분석하는 방식과 판단 기준은 내게는 무척 참고할 만한 사항들이었다.

 

저자의 말처럼 부동산 투자만이 유일한 자산 증식법은 아니다. 그러나 무엇이 자신에게 잘 맞는지는 다양한 경험을 통해서만 알 수 있다. 판단과 결정은 언제나 개인의 몫이지만, 다른 사람들의 생각과 경험에도 한 번쯤 관심을 가지고 알아보는 것도 좋을 것이다. 

 

사족. 저자가 운영하는 투자 단체와는 무관함을 밝혀둔다.  

   

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10만 부 돌파 기념 특별 서문

    

 

모두가 투자자인 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있습니까?

'그냥 열심히 회사 다니고 하루하루 충실히 살아온 것 같은데... 왜 나만 뒤처지는 것 같지?'

부동산뿐 아니라 모든 자산의 가격이 폭등해 나만 빼고 모두 부자가 된 것 같은 시대. 다들 돈을 번 것 같지만 원칙 없는 투자로 말 못 할 상처를 입은 사람도 늘어난 시대. 저마다가 처한 상황에서 방향과 활로를 반드시 모색해야 하는 각자도생의 시대. 

 

안타깝게도, 이것이 지금 우리가 처한 현실입니다. 저는 이러한 현실에서 과거의 저처럼 혼란스러워할 월급쟁이 동료들을 위해 책을 쓰고 방송을 시작했습니다. 그리고 이 과정에서 저는 한 가지를 깨달았습니다. 그것은 바로 '투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 '누구나 할 수 있다'라는 것이었습니다. 그런데 아직도 많은 사람이 자신의 투자 역량을 쌓기 위해 노력하기보다는 지금 당장 돈이 될 것 같은 정보만을 찾아 헤맵니다. 주식이라면 재료, 부동산이라면 호재와 같은 것들이지요. 그러나 이는 '성공적 투자'라는 결과를 위한 극히 일부의 원인만 제공할 뿐입니다. 

월급쟁이 투자자로 시작해 경제적 자유를 얻은 뒤 은퇴하는 과정을 직접 밟아 보니, 무엇보다 중요한 것은 '번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련'을 하는 것이었습니다. 지금 투자에 막 관심을 갖기 시작했거나 투자를 하고 있는 당신은 어떤가요? 투자 역량을 쌓기 위한 노력에 집중하고 있습니까? 아니면 돈이 되는 정보만 쫓아다니고 있습니까? 

 

(...)
 
투자는 그저 무언가를 싸게 사서 비싸게 팔아 차익을 남기는 것이 아닙니다. 투자는 실력의 영역에 속하며 역량이 쌓이는 순간, 돈은 자연스럽게 따라옵니다.  

 

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- 나는 미래를 준비하는 법을 배웠고 하나씩 실행에 옮겼다. 받아들이기 쉽지 않았지만, 돈 걱정 없이 살려면 월급만으로는 부족하다는 사실을 인정했다. 얼마나 부족한지 계산했고 목표를 세웠다. 그 목표만 달성하면 내 불안감이 사라질 것이었다. 목표 달성에 필요한 구체적인 계획을 세우고 그 계획들을 차근차근 실행해 나갔다. 그 실행의 결과가 어땠을까? 가진 돈이라곤 통장 속 5,000만 원이 전부였던 나는, 이제 순자산 20억 원을 보유하게 되었다. 불과 3년 만에, 그것도 직장에 다니면서 이뤄낸 성과다. '이게 가능한 걸까 싶었던 것들'은 지나고 보니, '마음먹고 하면 할 수 있는 것들'이었다. 

- 그 과정에서 나는 많이 변했다. 자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 그렇게 나는 자극적인 즐길 거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다. 이런 과정에서 직장생활도 한결 즐거워졌음은 물론이다. 

- 물론 이전보다 돈을 조금 더 번 것으로 모든 문제가 해결됐다고 생각하진 않는다. 그러나 그 3년의 세월을 통해 적어도 돈으로 인한 막연한 불안감은 떨칠 수 있었다. 오히려 불안감을 극복하고자 공부하고 행동하며 알아나가는 과정에서, '나도 할 수 있겠다'라는 자신감을 얻었다. 그것만으로도 이전보다 행복하다.  

- 지금까지 인플레이션의 원리를 알아보았다. 그런데 정말 중요한 것은 이것이다. '인플레이션이 발생해 내 통장 속 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은 도저히 감당이 안 될 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가?'에 대해 생각해 보는 것. 이것이 우선되어야 한다. 그래야 앞으로 닥칠 위기를 헤쳐 나갈 수 있을 뿐만 아니라, 혹시 모를 기회도 잡을 수 있지 않을까? 혹시 당신은 지금까지 그저 월급을 예금 통장에 넣어두고 카드결제일 다음 날에 잔고가 있는지 없는지 정도만 확인하는 것에 그치진 않았는가? 이대로 가다간 그 돈의 가치가 예전보다 떨어진다는 사실을 아예 몰랐거나 어렴풋이 알고 있으면서도 외면해 왔던 것은 아닌가? 

- 애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야 한다. 인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다. 당신이 좀 더 주변을 주의 깊게 둘러본다면, 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다.  

- 당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? 이 질문에 진지하게 고민해 보길 바란다. 나 역시 투자를 시작하기 전, 스스로 이러한 질문을 던지고 나니 가슴이 답답했다. 이미 많은 직장인이 이와 같은 문제를 인지하고 있다. 이제 갓 초등학교에 입학한 자녀의 사진을 회사 책상 위에 올려둔 팀장이나 부서장들의 모습을 심심찮게 볼 수 있지 않은가? 이러한 심각성을 생활 속에서 피부로 느끼고 있으면서도 대개는 더욱 깊게 파고들어 대안을 찾으려고는 하지 않는다. 속속들이 알고 있지만, 답이 없는 문제라 생각하는 것이다. '아, 그거 아니라도 신경 쓸 일이 얼마나 많은데! 어떻게든 되겠지' 하며 고개를 절레절레 흔들고 만다. 내가 바로 그러던 사람이다. 하지만 더 이상 외면해서는 곤란하다. 준비해야 한다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 테니 말이다.

- 어쩌면 자식을 걱정하는 건 그나마 상황이 나은 건지도 모른다. 당장 나 자신의 노후가 더 심각한 문제이기 때문이다.  

 

- 평균 51만 원의 연금을 수령하고 있다. 도시에서 생활하는 노인의 생계유지를 위한 최저금액이 월 99만 원인 것을 고려하면 이 정도의 연금은 필요 금액 대비 약 52%에 불과한데, 그마저도 고령층 인구 중 절반 미만밖에 못 받고 있다. 실제 월 100만 원 이상의 국민연금을 받는 사람은 전체의 5.5%에 그치고 있다. 국민연금은 노후준비에는 완전히 낙제점인 것이다. 상황이 이렇다 보니 자연스럽게 노년에도 일을 해야 한다는 결론에 이르게 된다. 

- 나도 내게 닥쳐올지 모를 상황을 미리 생각해 보고 구체적으로 확인하기 전까지는, 이런 일들이 그저 남의 이야기라고 생각했다. 그러나 우리가 길에서 어렵지 않게 마주치곤 하는 파지를 수거하는 노인들을 보라. 그들의 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무 대책도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가? 젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 있다. 노후 파산으로 스스로 생을 마감한 이들을 보도하는 기사 앞에서, '오죽하면 죽음을 선택할까?'란 생각이 들 때 나는 무력함과 두려움을 동시에 느낀다. 안타깝게도, 이 같은 일들이 먼 미래에 이름을 알 수 없는 어떤 나라의 일이 아니다. 당신과 내가 살아가는 2019년 바로 지금 우리나라에서 일어나고 있는 현실이다. 

- 그런데도 돈이 모이지 않았다. 이상한 일이었다. 놀라움도 잠시 이내 바쁘고 귀찮다는 핑계로 아내와 진지하게 이야기할 기회를 얻지 못했다. 여전히 되는 대로 살 뿐이었다. '월급 통장을 스치고 지나간다'라는 말을 몸으로 느끼기 시작했다. 받는 돈과 쓴 돈을 대충 생각나는 대로 떠올려보면 더 많은 돈이 남아야 할 것 같은데, 월급은 손에 움켜쥔 모래처럼 금세 어디론가 새어나가고 말았다. 그제야 돈에 관해 진지하게 고민하기 시작했지만, 누구도 돈의 실체에 대해 속 시원히 알려주지 않았다.  

- 지금 이 책을 읽고 있는 이들 중에도, 투자를 시작하기 전의 나와 비슷한 사람이 있을 것이다. 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 내가 그랬다. 지금까지 내 이야기에 조금이라도 고개를 끄덕이며 공감했다면, 거기서 멈춰서는 안 된다. 반드시 앞으로 무엇을 어떻게 해야 할지 고민하길 바란다. 그러면 무엇부터 해야 할까?

- 가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다. 이제 상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해 볼 차례다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다. 

- 하지만 나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다. 내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후 준비'다.

- 이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'과 같은 잘못된 인식에서 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀔 수 있다. 그렇게 바뀐 시각이야말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다. 

- 만약 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다. 나는 이런 생각으로 투자에 임했고 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도 좌절하거나 포기하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다.

- 노후 준비는 셀프다. 경험해 본 결과, 꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 알게 되었다. 그렇게 나와 가족을 위한 울타리를 건설한 뒤에는, 많은 이가 꿈꾸는 편안하고 안락한 부자가 되는 것에 도전해도 된다(물론 거기서 멈추어도 상관없다. 위험 요소를 제거했다면 말이다). 나 역시 이러한 로드맵을 그려놓고 하나하나 실행에 옮기고 있다. 3년 동안 실천한 결과 이전과는 비교할 수 없을 정도로 상황이 나아졌다. 

- 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다. 소중한 한 표를 행사하여 뽑은 정치인들이 내가 원하는 대로 나라를 잘 이끌지 못한다고 불평만 하고 있을 것인가? 당신 옆자리에 앉은 김 차장이나 이 과장, 박대리가 집을 사고 주식 투자로 돈을 벌면 그건 신성한 노동으로 번돈이 아닌 불로소득이며, 불공평하고 옳지 않은 일이라고 비난만 할 것인가? 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

- 어두컴컴한 동굴 속에서도 길을 찾고자 하는 사람의 눈에 가장 먼저 빛이 들어오듯, 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. 공산주의 국가에 속한 국민이나 과거 봉건주의 사회 속 농노는 결코 꾸지 못한 꿈을, 자본주의 사회에 살고 있는 우리는 꿀 수 있다. 물론 단점이 많고 완벽한 시스템이라고 할 수 없지만, 자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다. 몇 차례의 경험을 통해 이 사실을 알게 되었다. 더욱더 반가운 소식은 그것이 '특별한 누구라서 가능한 것'이 아니라 '누구나 하면 할 수 있는 것'이라는 사실이다. 신혼집을 구하던 나를 생각해 보라. 투자를 시작하기 전엔 누구보다 평범한 사람이었을 뿐이다. 

 

- 지금까지 설명한 투자의 필요성과 이유에 공감했다면, 다음 장에서는 투자가 낯선 당신이 가장 먼저 알아야 할 것, 바로 '당신과 당신의 돈이 가야 할 방향'에 대해 이야기할 것이다. 이 방향만 알게 돼도 자본주의 사회에서의 생존법과 투자의 기본을 다질 수 있다.
 
- 우리가 돈을 벌고 쓰는 방식은 몇 가지 기준에 따라 나누어 살펴볼 수 있다. 나의 경우 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 

- 먼저 돈을 버는 방식에 관한 것부터 짚어보자. 개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다. 당신이 재테크 관련 서적을 전혀 읽지 않았거나 평소 관심을 두지 않았다고 해도, 직관적으로 알 수 있을 것이다. 그렇다. 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 

- '신의 직장'이라 불릴 정도로 업무강도가 낮든, 반대로 나의 이전 직장처럼 업무강도가 살인적이든, 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 이렇듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐뿐 아니라, 내 시간을 직접 투입하느냐 아니냐와 밀접한 관련이 있다.  

 

- 명확하다. A는 시간이 곧 돈이기에 직접 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'이며, B는 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'이다.

- 시간이 곧 돈인 사람은 자신의 시간을 투입하지 않으면 소득을 얻지 못한다. 대표적으로, 회사에 매일같이 출근해야 급여를 받을 수 있는 직장인이나 본인이 자기 사업장의 문을 열어야 수입이 생기는 소규모 자영업자가 여기에 해당한다. 이렇게 시간을 투입하는 행위를 근로 혹은 노동이라고 한다. 이 돈벌이 방식의 가장 큰 맹점은 내 시간을 들여야만 돈이 생기고 생계를 유지할 수 있다는 것이다. 물론 퇴근 후나 주말을 이용해 따로 돈벌이 수단을 만들 수도 있겠지만, 많은 직장인이 평일에도 야근을 불사하기에 주말에는 몸과 마음이 지쳐 쉬거나 그동안 소홀했던 가족과 시간을 보내기에도 바쁘다. 어지간한 의지로는 회사에 출근하는 시간을 뺀 나머지 시간을 활용해 다른 소득을 얻을 만한 시스템을 만들지 못하는 것이다.  
 
- 반면, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 어떤가? 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다. 당연한 일이다. 돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없으니까. 그러니 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고, 먹고사는 데 지장이 없다면 그저 돈을 버는 일이 아닌 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다. 그런 삶, 상상만 해도 행복해지지 않는가? 이제 결론은 명확해졌다. 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다. 
 
- '애초에 돈이 없는 나는 그렇게 할 수도 없겠네' 같은 생각이 들지도 모르겠다. 하지만 그렇지 않다. 물론 투입할 수 있는 돈의 크기가 다르기에 투자처 등이 달라질 수는 있지만, 같은 방식으로 평범한 우리 역시 1번으로 향할 수 있다.

 

- 더 작은 힘으로 더 무거운 물건을 들어 올릴 수 있는 지렛대와 마찬가지로, 전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높일 수 있다. 물론 주식 투자에서도 레버리지를 쓸 수 있다. 대출을 받아서 투자하면 된다. 그러나 이는 부동산의 전세 레버리지와는 차이가 크다. 그 차이란 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출 이자 비용이 발생한다는 사실이다.

- 투자를 시작할 당시 내 통장에 들어 있던 돈은 5,000만 원도 채안 되었는데, 그때 내가 주식 투자를 했다고 가정하면, 대출 레버리지를 활용하지 않을 경우 내가 굴릴 수 있는 자산의 크기는 딱 5,000만 원이었던 것이다. 그런데 '눈덩이 효과'라는 말을 들어본 적이 있지 않은가? 눈덩이의 크기가 크면 클수록 한 번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다는 의미다. 보통 복리 효과를 강조할 때 인용되는 말인데, 여기에는 이런 의미도 포함된다. 운용하는 자산의 크기가 클수록 기대수익 또한 크다는 것이다. 투자를 하기로 다짐한 시점에서 나는 가진 돈 5,000만 원으로 주식에 투자할 경우 운용자산의 크기를 키우기 쉽지 않을 것으로 판단했다. 

- 7,000만 원이 되었다. 불과 2년 만에 투입된 자본의 7배에 해당하는 수익이 발생한 것이다. 레버리지를 활용하지 않았다면 달성하기 어려운 투자 성과다.

- 여기서 한 가지 유심히 들여다보아야 할 것은, 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다. 이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다. 자본주의 사회에서 살아가려면, 이를 제대로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 죽을 때까지 생계를 위해 모든 일을 직접 해야 하는 삶을 살아야 할 것이기 때문이다. 

- 사람마다 처한 상황은 모두 다르다. 나는 부동산 투자를 통해 활로를 찾았지만, 그렇다고 해서 부동산 투자가 최고의 재테크 수단이며 다른 투자 영역에 비해 우월하다고 생각하지는 않는다. 따라서 그렇게 주장하지도 않는다. 사람에 따라 자신에게 맞는 영역은 따로 있다. 중요한 것은 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다.  

- 입지 측면에서 평촌 신도시만큼은 아니어도, 임장을 나갔을 때 신축 아파트에 대한 사람들의 큰 관심과 이에 따른 수요도 어느 정도 짐작할 수 있었다. E 아파트 단지에 들어서자 유독 젊은 사람들의 비중이 높다는 것이 느껴졌다. 부동산 중개소에 방문했을 때도, 전세 혹은 매매 물건을 구하는 젊은 사람들이 연신 중개소 문을 열어젖혔다. 어째서 이런 일이 생기는 걸까? 그 아파트가 신축이기 때문이다. 다만 이 아파트에 투자하기로 결정한 데는 E 아파트가 단지 신축이어서가 아니었다. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다.

 

- 정작 신축 아파트에 투자해 놓고 무슨 소리냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 앞서 말했듯, 이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. 그저 허허벌판에 위치한 새 아파트가 아니라는 말이다. 지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축 아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만, 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다.  

- 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 특히 최근 수도권 시장처럼 열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해 봐야 한다. 현재 부동산 시장만 보면 앞으로 하락장 따윈 절대 없을 것 같지만, 하루아침에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안 된다. 현재 고전을 면치 못하고 있는 지방 부동산을 보라. 활황기에 높은 가격에 분양받았는데 건설 기간 동안 하락장이 돼 시세가 잔뜩 떨어진 상태에서 입주해야 한다면 어떻겠는가? 입주를 위한 잔금 마련은 물론, 공실에 따른 관리비와 대출이자 등을 감당하며 버티는 건 결코 쉬운 일이 아니다. 그러니 투자 시에는 신중하게 생각해 보고 결정해야 한다. 

- 부동산 공부를 하다 보면 '입지'라는 말을 정말 많이 듣게 된다. 입지란 무엇일까? 사전에서 단어를 찾아보면 '인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소'라고 설명되어 있다. 맞는 말이다. 하지만 개념을 명확히 알기 위해 조금 더 생각해 보자. 경제활동을 위해 선택할 수 있는 장소는 한두 군데가 아니다.  

- 당신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

- 엎어질 뻔한 계약을 되살리고 빠른 시간에 임대까지 마칠 수 있었던 건, 부동산 중개소 소장님의 도움이 컸다. 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 경험 부족으로 아마추어 같이 행동했지만, 중개소 소장님은 자신을 진심으로 대하고 신뢰해 준 나를 좋게 봐주었다. 투자 전부터 좋은 관계를 쌓은 덕분이다. 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다. 이런 모습이 '속 보이는 비즈니스'처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다. 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다. 

- 투자를 시작하고 만나게 된 투자 선배와 동료들의 도움도 엄청났다. 시장에는 다양한 투자 성공담이 있다. 그런 것들에 비하면 내 사례가 그다지 특별하지 않을지도 모른다. 한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, ...
 
- 투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄·가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다. 

- 결국 나는 분당의 아파트가 저평가된 상태라는 결론을 내렸다. 또 아파트는 이러한 방식으로 저평가 여부를 판단할 수 있다는 것도 알게 되었다. 만약 당신이 그동안 부동산에 관심이 있었다면, 저평가된 아파트에 투자해야 한다는 말을 들어봤을 것이다. 나 역시 그랬다. 그런데도 도대체 무엇이 저평가인지, 어떻게 이를 알 수 있는지는 감조차 잡지 못하고 있었다. 쉽게 말해, 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

 

- 그런데 두 요소 중 가격은 이미 일반인에게도 알려진 정보이므로, 특별한 안목이 요구되진 않는다. 포털 사이트 부동산이나 현장의 중개소 등에서 어렵지 않게 가격을 알아볼 수 있기 때문이다. 따라서 고수든 초보자이든 어떤 매물의 가격을 알아내는 능력에는 큰 차이가 없다. 아파트일 경우 더욱더 그렇다. 그렇다면 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다. 사실 이는 부동산뿐 아니라 모든 투자 대상을 볼 때도 마찬가지다. 투자의 귀재 워런 버핏이 다른 주식 투자자들보다 뛰어난 수익을 내는 것도 특정 기업의 현재 주가가 그 기업이 가진 잠재력과 가치에 비해 저렴하다는 것을 알아보는 안목을 가졌기 때문이다. 따라서 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다. 

- 그렇다면 물건의 가치를 알아보는 안목은 어떻게 갖출 수 있을까? 부동산, 그중에서도 아파트의 특징을 한번 생각해 보자. 아파트는 같은 단지 안에서도 향, 동, 층, 내부 상태 등에 의해 가격에 차이가 벌어진다. 또한 부동산은 가격 정찰제가 적용되는 재화가 아니다. 그렇다면 이 같은 재화를 '잘' 사려면 어떻게 해야 할까? 정답은 당신도 이미 알고 있다. 스마트폰을 예로 들어 생각해 보자. 스마트폰의 경우 제품은 같아도 파는 곳에 따라 가격이 천차만별이다. 당신은 스마트폰을 새로 장만해야 할 때 어떻게 하는가? 휴대전화 대리점 여러 곳을 둘러보고 가격을 비교해 본 후 그중에 가장 저렴하다 싶은 곳에서 사지 않는가? 부동산도 이와 같다. 앞서 이야기했듯, 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 '비교평가'다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다. 
 
- 부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서
 1단계 : 매매 가계약 체결. 매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다(통상적으로 200만~500만 원가량).
2단계 : 매매 계약 체결. 매도자와 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매매대금의 10%)을 지급. 
3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급. 매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통상 200만~500만 원가량)하며, 이를 매매 계약의 중도금으로 봄.

4단계: 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급. 매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지급.
5단계: 매매 및 전세 잔금 지급. 매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급.

(리뷰자 주 : 전세대출 규정이 변하고 있으므로 유의할 것.) 

- 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 개인적으로는 투자 이전까지 이 같은 협상을 해본 적이 없었다. 그래서 타인의 생각을 읽고 마음을 헤아리려고 노력해 본 적도 없다. 직장인 대부분이 그럴 것이다. 우리는 사무실에 앉아서 일하고 그 일에 대한 급여를 받고, 받은 돈으로 물건이나 서비스를 구입한다. 그 과정에서 아쉬운 소리를 해야 하거나 상대의 입장을 깊이 헤아리고 배려해야 할 일은 거의 없다. 그렇다 보니 어떤 사안을 두고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다. 

- "제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?" 
이런 말을 그대로 하라는 게 아니라, 이 같은 태도로 접근해야 한다는 뜻이다. 막상 거래에 임하면 이런 자세와 태도를 보이기가 쉽지 않을지 모른다. 나 또한 처음에는 내 입장만 주장하고 아님 말고 하는 식으로 계약을 진행하려 했지만, 얼마 지나지 않아 이런 태도로는 좋은 결과를 얻기 힘들다는 사실을 깨달았다. 그래서 조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력했다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다. 그렇게 하다 보니, 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 그런 자세로 임하니, 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다.  

- 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다. 그러나 가을로 접어든 시점부터 수도권의 전세 물량이 조금씩 늘어나기 시작했고, 상대적으로 전세가 잘 나가지 않는 단지였던 분당의 J 아파트는 잔금일이 임박한 상황에서도 좀처럼 전세가 나가지 않았다. 애초에 집 내부를 모두 수리한 뒤 수리되지 않은 다른 매물보다 1,000만 원가량 올린 2억 6,000만 원에 전세를 내놓으려 했지만, 여의치 않았다. 심지어 나중에는 가격을 내렸는데도 전세 임차인을 구하기 어려웠다. 그러던 중 잔금일이 3주가량 남은 시점에 전세가를 2억 3,000만 원에 낮춰주면 들어오겠다는 임차인이 나타났다. 지금이라면 굳이 그렇게까지 하지 않았을 텐데, 나는 기존 가격을 고수했다. 대출을 받아 잔금을 치르기로 결심했기 때문이다. 대출을 받으면 주택담보대출 중도상환수수료와 대출이자, 임대가 완료되어 대출금을 상환할 때까지의 기회비용, 소유권 이전 이후의 관리비 등 여러 가지 비용이 추가로 발생한다. 그런데도 대출을 받아서 잔금을 치르려고 했던 데는 다른 이유가 있었다. 

- 나는 당시 대출에 대한 막연한 두려움을 가지고 있었다. 물론 여러 재테크서를 읽은 뒤엔 대출도 잘만 활용하면 레버리지 효과로 빠른 시일에 훨씬 유리한 결과를 얻을 수 있는 방법이라는 것을 알게 되었지만, 막상 경험이 없으니 그 두려움을 완전히 떨칠 수가 없었다. 이 기회에 오랜 기간 내 마음속에 자리 잡고 있던 두려움을 극복해 보고 싶었다. 나는 이곳저곳의 금융기관에 알아보면서 대출을 받으면 충분히 잔금을 치를 수 있고 다른 비용도 감수할 수 있다는 걸 확인했다. 그렇게 대출을 받아 잔금을 치르는 과정에서 대출에 대해 공부하고, 실제로 발생하는 비용이 정확히 얼마나 되는지 경험해 보기로 했다. 

- 투자를 하면서 나는 여러 오프라인 모임을 통해 새롭게 투자 시장에 진입한 초보 투자자들을 만났다. 그들을 볼 때마다 처음 투자를 시작하던 내 모습이 떠오르곤 했다. 사실과는 다른 고정관념과 선입견에 여전히 발목 잡혀 있는 사람들. 나도 그들과 별반 다르지 않았다. 그래서 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다. 분당 J 아파트에 투자했을 때도 마찬가지였다. 잔금을 치른 뒤 수리를 진행할 경우보다 높은 전세가로 임대를 내놓을 수 있기에 돈이 적게 묶이고 무엇보다 대출에 대해 배울 수 있을 것 같았다. 결과적으로 나는 담보대출과 1금융권 마이너스 통장, 2금융권의 신용대출까지 모두 개설해 받은 돈을 활용했다. 이 과정에서 대출 과정부터 대출의 종류와 각 금융권별 대출상품, 금리에 관해 상당히 자세히 알게 되었다. 이 경험은 이후 대출이라는 무기를 활용해 더 좋은 물건을 매입하는 방식을 터득하는 데 큰 도움이 되었다.  

- 투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다. 실제로 그런 경우를 적지 않게 목격했다. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 

- 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었다. 그렇게 다양한 경험을 한 덕분에 어느 정도 시간이 지나고 나자, 투자 동료들이 던지는 여러 가지 질문에도 막힘없이 대답할 수 있게 되었다. 힘들고 어려운 일도 많았지만, 그동안의 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓인 것이다. 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다. 

- 수도권 동남부(용인, 화성(동탄), 수원 등)에 예정된 입주 물량 때문이었다. 입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다. 물량이 많아서 임차인을 구하기 쉽지 않은 상황이 되면, 집주인들이 그들 입장에서 가장 큰 위기가 되는 공실을 막기 위해서라도 전세 보증금을 내리기 때문이다. 보증금은 어차피 임차인에게 돌려주어야 하는 돈이라는 인식이 있어서다. 그러나 매매가는 다르다. 당신이 집주인의 입장이라고 생각해 보라. 이렇게 아파트의 전세가 상승이 주춤하면 어떤 일이 생길까? 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자자들의 움직임 역시 주춤하게 된다. 투자금이 많이 들기 때문이다. 당시 용인뿐 아니라 동탄과 수원 등에 예정된 입주 물량이 사상 최대에 이른다는 뉴스에 실수요는 물론 투자수요 또한 위축되었던 것이다. 이로 인해 수지지역은 일시적으로 매수세가 얼어붙었다. 나는 전세가와 입주 물랑들을 살펴보면서 진입할 기회를 찾았다.  

- 해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다. 다만 나는 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에, 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다.  

 

- 투자자 입장에서 꽤 반길 만한 사례다. 우선 매도인의 매도 사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장이기에 가격을 조정하기 수월하다. 또한 매도자가 계속해서 거주하길 원하므로 임대 계약도 쉽다. 다만 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. 그렇기에 건당 투자금액 기준을 3,000만 원가량으로 삼고 있는 내겐 조건이 맞지 않을 때가 있었다. J 아파트의 매도자 역시 처음에는 매매가 3억 8,000만 원, 전세가 3억 4,000만 원을 고집했다. 매매가는 시세와 비슷했지만, 전세가는 당시시세 3억 5,000만 원에 비해 저렴한 수준이었다. 이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다. 

- 결과론적이긴 하지만, 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 '가치투자의 본질'에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

- 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다. 
 
- 앞서 말했듯, 나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. 많은 사람이 투자자라면 소위 미래 기대가치를 내다볼 줄 알아야 한다고 말하지만, 나는 그 부분은 인간이 접근할 수 있는 영역이 아니기에 깔끔하게 포기한다. 또 투자할지 말지 판단하는 과정에서 '앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거' ...   

- 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다. 나는 주변의 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

 

- 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다. 이러한 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다. 

- 종잣돈을 마련하는 두 가지 방법 중 두 번째는, 거주 등의 이유로 묶여 있는 돈이 스스로 일할 수 있게 만드는 것이다. 투자를 마음먹었을 당시, 나는 2억 원짜리 아파트에 전세로 거주하고 있었다. 당장 유용할 수 있는 현금은 통장에 있는 5,000만 원이 전부였다. 투자라는 게 나 대신 돈이 일하게 만드는 것임을 몰랐다면, 그저 아내와 함께 허리띠를 졸라매고 무조건 돈을 아끼는 것 외에 다른 방법을 생각하지 못했을 것이다. 하지만 여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다. 자연스럽게 전세 보증금 2억 원을 깔고 앉아있는 것이 아깝게 느껴져, 투자에 필요한 최소한의 실력을 갖추게 되면 이를 투자에 활용하리라 다짐했다. 그리고 이를 실행할 날은 생각보다 빨리 찾아왔다.

- 나는 월세로 거주하는 방식과 전세자금 대출을 받아 전세로 거주하는 방식 중 어느 쪽이 더 적은 비용이 드는지 계산해 보기로 했다.
당시 이사를 고려하던 처가 근처의 아파트는 월세의 경우 보증금 5,000만 원에 매월 80만 원, 전세의 경우 보증금이 3억 원이었다. 전세자금 대출을 받을 경우엔 보증금의 80%까지 대출을 받을 수 있고, 금리가 2.3%였다. 다만, 주택보증공사의 보증 한도액이 2억 2,200만 원이라 그 금액까지만 대출받을 수 있었다. 결론적으로, 내가 전세자금 대출을 받는다면, 깔고 앉게 되는 금액이 7,800만 원(전세금 3억-대출금 2억 2,200만 원)이 되고, 월 이자로 43만 원(2억 2,200만 원×2.3%÷12)을 은행에 납입해야 하는 구조였다. 이렇게 자세히 계산해 보니, 집주인에게 월세를 내는 것(묶이는 돈 5,000만 원, 거주 비용 월 80만 원)보다는 은행에서 대출을 받아 이자를 내는 편(묶이는 돈 7,800만 원, 대출이자 월 43만 원)이 훨씬 유리했다. 계산 결과를 바탕으로, 나는 전세자금 대출을 받아 처가 근처 아파트의 전세살이를 결정했다. 덕분에 기존에 살던 집 전세금 2억 원에 현금 자산 5,000만 원을 더한 총 2억 5,000만 원 중 거주에 7,800만 원만 사용하게 되니, 투자에 활용할 수 있는 돈이 1억 7,200만 원으로 늘어났다.  

- 이와 같은 방법으로 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, '자본 재배치'라고 한다. 기존 자본을 다시 배치해 최적의 포메이션 formation을 구성하는 것이다.  

- 그런데 그런 물건에 투자하는 것이 최근 부동산 시장 흐름을 감안할 때 좋은 투자라고 볼 수 있을까?

 

- 해당 오피스텔은 공급면적이 55m²(17평형)이며, 2016년 6월에 입주를 시작한 신축 건물이다. 같은 해 11월 실거래가를 보니 매매가는 1억 7,000만 원, 임대 시세는 보증금 1,000만 원에 월세 55만 원가량이었다. 따라서 이 오피스텔에 월세 목적으로 투자했다면 수익률은 4.1%였을 것이다. 또 투자금을 줄이기 위해 70% 대출을 받아 투자했다면 실제투자금이 4,100만 원 정도로 줄어 수익률은 약 5.9% 정도가 된다.

 

- 한편, 해당 오피스텔에서 걸어서 5분 거리에 있는 한 대단지 아파트의 경우 2012년 4월에 입주를 시작한 공급면적이 81㎡(24평형) 짜리다. 2016년 11월 기준 실거래가를 보니 매매가는 3억 7,000만 원, 월세로 거주할 경우 보증금 2,000만 원에 월세 95만 원가량이다. 이 아파트에 월세를 목적으로 투자할 경우 수익률은 3.3% 남짓이며, 투자금을 줄이기 위해 70% 대출을 받았을 경우엔 실제투자금은 약 9,000만 원이지만 대출이자 등으로 수익률은 2.6%에 불과하게 된다. 

- 꼬박꼬박 들어오는 월세에 관심이 많은 당신이 타임머신을 타고 2016년으로 돌아갈 수 있다면, 어디에 투자하겠는가? 대출을 받아 오피스텔에 투자하지 않겠는가? 투자금이 4,000만 원가량으로 가장 적은데, 수익률은 단연 앞서니 말이다. 이렇게 수치만 놓고 보면 대단히 좋은 투자 방식임이 틀림없어 보인다. 그래서 실제로 많은 투자서와 부동산 컨설팅 회사에서 이 같은 방식을 추천한다.

- 그런데 한 가지 고민해 볼 필요가 있다. 그 고민은 '현재 시장 어딘가에 더 나은 투자 방식이 있지는 않을까?' 하는 생각에서 출발해야 한다. 그에 대한 답을 찾기 위해 앞의 사례에서 만약 전세금을 레버리지로 이용하는 투자를 했다면, 어떤 결과가 나왔을지 비교해 보자. 그 결과가 우리 같은 평범한 직장인에게 여러 가지를 알려줄 것이다. 

- 아래 표는 앞선 사례에서 소개한 오피스텔에 월세투자를 했을 경우와 같은 지역의 아파트에 전세투자를 했을 경우를 비교한 것이다. 실제로 2018년까지 오피스텔의 매매가가 전혀 상승하지 않았기에 수익은 월 임대료가 전부였다. 2년간 투자금 대비 수익률은 대략 11.7% 정도다. 반면 같은 입지에 있는 아파트의 경우, 지난 2년간 매매가가 가파르게 상승해 2018년 기준 4억 6,000만 원가량으로, 무려 9,000만 원의 시세차익이 발생했다. 대출을 받지 않았기에 대출이자 등도 발생하지 않았고, 투자금도 5,000만 원으로 오피스텔 투자와 비교해도 큰 차이가 없다. 그런데 결과는 어떤가? 비교할 수 없을 만큼의 큰 차이 (480만 원 수익 vs. 9,000만 원 수익)가 생긴다. 이 두 대상이 서로 다른 지역이 아닌 길 하나를 경계로 맞닿아 있는 물건임에도 그렇다. 당신이 만약 최근 시장에서 부동산 투자를 진행해 본 경험이 있다면, 이 차이를 더욱 금방 이해할 수 있을 것이다. 실제로 근래 부동산 시장에서 나타난 일반적인 현상이었기 때문이다. 

- 아파트 전세투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비 수익 차이는 앞의 사례처럼 극명하게 엇갈린다. 실제로 내 주변에는 전라도나 경상도처럼 수도권과 상당히 떨어진 지역에 거주하면서도 지난 3년간 주말마다 올라와 이 같은 방식으로 전세투자를 해 적지 않은 수익을 올린 투자자들이 있다. 그들이 만약 단순 수익률만 고려해 지방의 소형 아파트나 오피스텔에 월세투자를 했다면, 지금과 같은 이익을 얻을 수 있었을까? 물론, 단돈 20만~30만 원이라도 매월 돈이 들어온다면 좋을 것이다. 더군다나 투자를 업으로 하는 경우 안정적인 현금 흐름이 생기니 시간을 활용하는 투자를 할 수 있다. 월세투자를 통한 현금 흐름을 창출하는 방식은 단순한 수익의 크기 이상의 안정감을 안기기도 한다. 다만 투자를 업으로 삼지 않는 직장인이라면, 조금 다른 관점에서 생각해 봐야 한다. 일단 자신에게 물어보라.

"월세를 받고자 하는 이유가 무엇인가?" 

- 명확한 이유도 없이 그저 '남들도 받는다니 나도 월세 한번 받아보고 싶어서'에 그친다면, 그 효용 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

- ... 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려 나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다. 이렇듯 전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.

- 지금까지 부동산의 전세투자와 월세투자 방식을 비교해 봤다. 나는 그중 전세투자 방식의 손을 들어주었다. 단, 이는 독자들이나 같은 직장인이라는 내부적인 상황과 현재 시장이라는 외부적인 상황에 있다는 가정하에 판단한 것이다. 그러니 전세투자가 월세 투자보다 누구에게나 언제나 우월한 방법이라고 오해하지 않기를 바란다. 또다시 시간이 흐르면 언제 그랬냐는 듯, 최근까지의 부동산 활황장에서 불황장으로 시장도 바뀐다. 또 그 상황이 어느 정도 지속되면, 결국 정부 역시 정책 방향을 규제에서 완화로 바꿀 것이다. 그렇게 되면, 경매 등을 활용한 월세투자 방식 또한 좋은 투자법이 될 수 있다. 언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다. 

- 재미있는 건 부동산도 이와 같다는 것이다. 부동산과 소고기의 차이는 가치를 판단하는 기준뿐이다. 소고기의 가치를 판단하는 기준이 지방 배치, 색상, 조직도를 기반으로 하는 등급이라면, 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장이나 교통, 정주 환경, 학군 정도다. 결국 부동산도 물건 하나만 봐서는 그것이 싼지 혹은 비싼지를 판단할 수 없다. 그런데 몇만 원짜리 소고기도 그렇게 비교해 보고 사면서, 수억 원에 달하는 주택은 어떻게 한두 채만 보고 금세 마음을 빼앗겨 도장을 찍는다는 말인가! 만약 당신이 실거주용이든 투자용이든 부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해 보고 그중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문 ... 

- 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

- 앞에서 언급한 방식은 시세차익이 목적일 경우 부동산뿐 아니라 어떤 종목에도 적용할 수 있는 방식이다. 다만 부동산, 특히 우리나라 부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다. 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한 '전세가율'을 활용하는 것이다. 앞서 말했듯, 부동산의 전세 제도는 전 세계 어느 나라에서도 찾아볼 수 없는 우리나라에만 존재하는 제도다. 전세가율과 잃지 않는 투자의 관계를 이해하려면, 이 전세 제도에 대해 더욱 깊이 이해할 필요가 있다.

 

- 부동산은 주식과는 달리 투자재인 동시에, 필수재다. 주식의 경우 투자재로서의 가치를 잃으면 전부를 잃는 것과 같지만 부동산, 그중에서도 아파트는 거주 기능을 수행하는 필수재의 성격을 가지고 있으므로 다르다. 따라서 아파트값이 하락한다고 해도 어쨌든 사람들은 아파트에 거주하길 원한다.  

- 중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까. 이러한 이유로 나는 중개인들이 내 임대 물건을 더 열심히 중개할 수 있도록 여러 곳에 직접 방문하여 홍보물을 돌리고 있던 참인데, B는 이런 차이를 모르고 있었던 것이다. '보아하니 아직 투자 경험도 많지 않은 것 같은데 저렇게 겁도 없이 과감하게 투자 몇 건을 동시에 진행하다니!' 싶었지만, 매도와 매수를 동시에 진행하는 광경은 흔치 않은 편이라 신기하기도 해서 나는 좀 더 상황을 지켜봤다. 우연히 나눈 대화로 이야기가 길어지자, 소장님은 B를 한껏 치켜세우며 내게 그녀가 그 지역에서 투자로 꽤 많은 돈을 번 사람이라고 소개했다. 2년마다 매입한 아파트를 오른 가격에 팔아서 짭짤한 이익을 얻고 있다는 것이다. 그러면서 소장님은 말했다. "여기는 무조건 오르는 곳이야!"

 

- 그때 나는 느꼈다. '아, B는 용돈벌이 투자를 하고 있구나.'

투자 경험이 많지 않은 사람은, 부동산 투자로 돈을 번다는 건 주택을 사고팔기를 반복하며 그 차익을 얻는 것으로 생각하는 경향이 강하다. B도 이 유형에 속했다. 다행히 운이 좋았던 탓에 앞선 몇 차례의 투자를 통해 썩 괜찮은 시세차익을 얻었을 것이다. 이 같은 용돈벌이 투자는, 천천히 자산 규모를 키워나가는 게 아닌, 짧은 시간 안에 시세차익을 얻는 게 목적이므로 거래가 자주 발생한다. 지난 몇 년간 이어진 부동산 상승장에서 수도권의 전세가율이 85% 이상인 아파트에 5,000만 원 이하의 비교적 소액으로 투자를 했다면, 정말 운이 좋았을 경우 3억~5억 원가량을 벌었을 수도 있다.

 

- 그런데 한번 생각해 보자. 그렇게 잭팟 jackpot이 터지는 대단한 투자를 했을지라도 그 투자 성과 하나만으로 노후 준비를 완전히 마쳤다고 할 수 있는가? 혹은 이젠 돈 걱정 없이 조기 은퇴를 할 수 있다고 자신 있게 말할 수 있는가? 완벽한 노후 준비나 경제적 자유 달성처럼 인생을 바꾸는 결과를 만들어내려면, 순자산 5억 원 정도로는 부족한 것이 현실이다. 결국 단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다는 결론에 이른다. 게다가 잃지 않고 단기 시세차익을 계속 이어간다는 것은, 투자와 관련된 모든 시장과 상황이 내가 원하는 대로 흘러가야 한다는 전제조건이 붙는다. 즉, 내가 한 투자는 모두 성공한다는 믿음이 현실에서 구현되어야 하는 것이다. 많은 이가 시장 흐름이나 부동산 상승 및 하락 사이클을 보고 투자를 결정한다고 하지만, 그것이 단기간에 수익으로 이어질 수 있을지에 대해서는 아무도 확신할 ...  

- 2018년 말, 수도권 아파트 시장은 과연 어땠는가? 많은 전문가의 예상과 달리, 수도권 부동산의 가격은 천정부지로 치솟았다. 거기에 더해 수도권의 미분양과 준공 후 미분양은 역대 최저 수준으로, 나의 투자 초기 시절 여기저기서 예상하던 시장 침체나 폭락이 당장 눈앞에 닥치지 않았다. 미분양이 적다는 것은 신규 공급을 받아줄 만한 시장수요가 존재한다는 뜻이기 때문이다.

- 그렇다면 아무 문제가 없는 것일까? 시세차익형 전세투자를 한 투자자 개인의 입장에서 생각해 보자. 일단 시세차익이 발생했으니 성공적인 투자였다고 자평할 수 있을 것이다. 부동산의 매매가가 오르는 것은 시세차익형 투자의 목적이므로 대단히 중요하다. 하지만 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. 그것은 바로 요즘 많이 대두되는 '역전세 리스크'다. 이는 내가 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 추가 자금이 필요한 경우를 말한다. 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다. 사례를 통해 자세히 살펴보자. 

- 일단 부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿으며 투자 시장에 막 진입한 초보자라면, 이 같은 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다. 그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다.

 

- 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다. 장기적으로 볼 때, 주택의 전세가가 상승하는 것은 분명하지만, 2년마다 꼬박꼬박 언제나 전세가가 오를 것이라고 확신해서는 안된다. 시중의 여러 책이나 강의 등에서 간혹 시세차익형 전세투자를 단점이 없는 완벽한 투자법으로 묘사하는 경우가 있다. 물론, 나 역시 이 투자법이 여러 투자법 중 직장인에게 적합하며 아주 드라마틱한 결과를 만들어낼 수 있는 하나의 방법이라고 생각한다. 그러나 손에 쥔 칼이 예리할수록 그것은 내게도 위협이 될 수 있다는 걸 잊지 말아야 한다. 내가 이렇게 책을 쓴 이유 중 하나도, 부동산 투자를 막 시작하려는 사람들에게 투자의 리스크가 무엇인지, 이에 어떻게 대비할 수 있는지 그 방법을 알려주고 싶어서였다. 그렇다면, 이제 시세차익형 전세투자의 리스크에 대비하는 방법을 구체적으로 알아보자. 

- 다음은 내가 생각하는 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법이다.
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. 따라서 이 같은 계획이 예정된 곳이라면 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크해 봐야 한다. 특히, 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 다만 나의 경우 투자하려는 주택이 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인 데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다. 

- 이러한 현상이 왜 일어나는 걸까? 앞서 말했듯 수요와 공급의 시차 때문이다. 발생한 수요에 맞춰 주택을 즉각 공급할 수 있다면 허니버터칩처럼 시장이 과열되기 전에 안정을 찾을 수 있겠지만, 아파트는 그런 재화가 아니다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 이제 대략적인 흐름을 이해하게 되었는가? 당신이 이 기간에 아파트를 거래해 봤거나 이 시기에 관심을 갖고 시장을 살펴봤다면 더욱 이해하기 쉬울 것이다. 이것이 하나의 사이클, 즉 아파트 시장의 주기라고 할 수 있다. 

- 다만 부동산 시세상승과 하락의 사이클을 이해하는 것보다 중요한 건, 이를 '어떻게 투자에 활용할 것인가'이다. 나는 이를 ‘권역'을 구분할 때 활용한다. 여기서 말하는 권역이란, 앞서 말한 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다. 사실 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차(갭 메우기 등)가 존재한다.  

 

- 2. 투자금의 규모 : 이처럼 정리한 후엔 비교적 전세가율이 높고(시구 단위로 70% 이상), 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 '조인스랜드부동산' 사이트와 '네이버 부동산'에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다. 특히, '조인스랜드부동산'에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있는데 이를 활용해, '전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 원가량인 단지가 많은 지역'을 임장지역으로 선정한다.

- 3. 입주 물량 : 1, 2번을 거쳐 일차적으로 임장지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. 나는 '부동산지인'과 ‘호갱노노’, '아파트실거래가' 앱을 주로 활용한다. '부동산지인'을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고, '호갱노노'나 '아파트실거래가 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. 단, 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다. 서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다는 것 정도만 이해하면 된다. 그리고 내가 입장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주물량도 세세히 확인한다(수도권은 워낙 지역이 넓으므로 수도권 서북동북, 동남, 서남 등으로 쪼개어 확인한다). 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문이다.

- 4. 미분양 : 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있다. 다만, 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다. 미분양 물량은 '국토교통부' 사이트 통계 누리에서 수시로 데이터를 게시하는데, 이를 근거로 하여 '부동산지인' 사이트에서는 그래픽을 제공한다. 나의 경우 '부동산지인' 사이트에서 확인하는 정도로도 충분했다.

- 지금까지 임장할 지역을 선정하는 방법에 대해 살펴보았다. 당신이 초보자라면 가장 먼저 해야 할 것은 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(당신이 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계), 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3, 4단계). 

- 한 가지 주의할 것은, 지금까지 말한 방법은 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법이란 것이다. 이러한 기준으로 범위를 좁혀서 투자 가능성이 있는 곳을 선정했음에도 실제로 가보면 투자하기엔 이르다거나 혹은 늦어버린 경우도 있다. 또 투자에 적합한 상황이라고 해도 해당 지역의 아파트들 중 투자하기에 가장 좋은 것을 찾아내기 위해서는 반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다. 즉, 직접 가보기 전에 지금과 같은 방식으로 지역을 추려내는 것만으론 투자처를 정하는 데는 부족하다. 

- 초보 투자자라면 지역 선정에 특별한 방법이 있어 투자처를 바로 척척 짚어낼 수 있으리란 환상을 버려라. 나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다. 거의 매일이 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다.  

- 우선 쉽게 한번 생각해 보자. 평소 부동산에 관심이 없었다고 해도 내 집을 마련해야 할 경우 '기왕이면 이런 곳에 살고 싶다'라는 생각이 드는 곳이 있을 것이다. 그런 곳이 바로 입지가 좋은 곳이다. 결국 '오늘날 대한민국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가'로 좋은 입지인지 아닌지를 따질 수 있다.

 

- 그렇다면 사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 어떤 요소에 의해 결정되는 걸까? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다. 현대인들은 공통으로, 일자리가 가까운 곳, 교통이 편리한 곳, 환경이 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳, 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳에서 살고 싶어 한다. 결국 이러한 요소가 입지를 결정하므로, 손품을 팔 때는 이를 기준으로 삼아 알아보면 된다. 그럼, 현장에 나가기 전 이러한 각각의 여건을 어떻게 확인할 수 있는지 알아보자.

- 해당 지역의 일자리를 파악할 때 나는 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용한다. 국세청의 '국세통계 홈페이지'에 가면, '시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황' 자료가 있다. 그중 원천징수지 기준의 자료를 보면, 우리나라 각 시·군·구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느 정도인지 알 수 있다. 또한 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보를 확인할 수 있다. 일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 알 수 있는 것이다. 물론 세액통계의 특성상 완벽하게 맞아떨어지지 않는 부분도 있다. 그러나 전반적인 사항을 파악하는 데는 전혀 부족함이 없고, 실제 일자리 사정에도 매우 부합하는 자료다. 

- 만약 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지, 산업분류별 근로자의 수는 얼마나 되는지를 파악하고 싶다면, 산업분류별 일자리 통계를 살펴보면 된다. 이를 통해 제조업 관련사업체와 종사자 수, 서비스업의 사업체와 종사자 수가 어느 정도인지 알 수 있다. 이와 같은 순서로 조사하다 보면, 내가 임장하려는 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준뿐 아니라, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 그 성격까지 어렵지 않게 파악할 수 있다.

- 이러한 자료를 참고 삼아, 우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다. 그렇게 적어두면 보다 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을 테니 말이다.
 
- 수도권의 부동산 입지에 미치는 역세권의 영향력은 매우 막강하다. 반면 지방의 경우, 부산과 대구, 대전, 광주 등에 지하철이 있는데, 노선이 가장 많은 부산에는 4개의 노선이 있다. 대구는 3개, 대전과 광주는 각각 1개씩이다. 이처럼 노선이 적다 보니 지역을 아우르는 정도가 수도권에 비해 좁고, 자가 차량 의존도가 높은 편이다. 따라서 기왕이면 역세권이 좋지만, 수도권 부동산에 미치는 지하철의 영향력에 비하면 미미한 편이다. 특히 지방은 인구밀도가 수도권에 비해 낮으므로 중간 규모 이상 도시의 번화가 혹은 출·퇴근 시간이 아니라면, 교통 체증도 심하지 않다.
결론적으로 수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 '지하철 역세권'이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만, 지방 부동산은 그 정도가 덜하다고 보면 된다.

- 그러면 수도권 지역 부동산의 교통 입지는 어떤 기준으로 판단해야 할까? 이 또한 상식적으로 보면 된다. 사람들의 이동 목적은 대개 직장이나 학교를 오가는 것이다. 그중에서도 직장 출·퇴근 목적이 가장 많다. 앞서 우리는 수도권 지역별 일자리 상황을 확인했다. 근로자 수가 가장 많은 곳은 어디일까? 압도적으로 강남이 많고 강북 도심과 여의도가 그 뒤를 잇는다. 결국 매일 가장 많은 사람이 오가는 지역은 서울 강남이기에, 강남까지 빠르고 편하게 이동하고 싶어 하는 사람들 사이에 입지 선점 경쟁이 치열해진다. 이는 수요가 많다는 의미이며, 수요가 많다는 것은 결국 그곳이 입지적으로 더 좋다는 뜻이다. 이러한 이유로, 수도권 부동산에서는 '강남 접근성'이 중요한 선택 요인이 된다. 지하철로 강남까지 쉽게 이동할 수 있는 곳, 강남뿐 아니라 강북 도심이나 여의도까지 빨리 갈 수 있는 지역, 나아가 강남과 강북 도심, 여의도 업무지구 모두를 편하고 빠르게 지하철로 이동할 수 있는 곳이라면, 다른 지역보다 교통 입지에 있어 우위에 있다고 할 수 있다. 

- 부동산의 입지를 결정짓는 세 번째 요인은 환경이다. 여기서 환경이란, 백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다. 당연히 사람들은 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 자연환경이 좋은 곳을 선호하기에 이런 지역은 진입 경쟁이 치열해져 입지적으로 우위를 점하게 된다.

- 단 한 가지 주의할 것이 있다. 이미 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 '명문 학군 지역'으로 알려져 있으나, 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다. 

- 마지막으로 해당 아파트 단지 내에 초등학교가 있는지도 살펴보자. 앞서 언급한 '초품아' 여부도 수요에 영향을 미치기 때문이다. 어린 자녀가 자동차가 씽씽 달리는 차도를 건너 등·하교하는 것을 불안해하지 않을 부모가 있겠는가. 아파트의 위치나 평형, 구조 등에서 큰 차이가 없고 가격도 비슷하다면, 초품아를 선택하는 것이 유리하다. 사전조사나 임장 시 초품아를 파악해 두는 게 현명하다.

- 나는 부동산의 입지를 결정짓는 이 네 가지 요소를 먼저 따져본 후 따로 살펴보는 것이 하나 더 있다. 바로 인구 구성이다.  

- 보통 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 경우가 그렇다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 이를테면 주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다. 반면, 현재 물건이 공실상태이거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나가야 하는 상황일 때는 비교적 소액인 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들 수 있으니, 임대에 유리한 편이다. 

- 따라서 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 한 가지 팁을 주자면, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2, 3월과 9, 10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다. 

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√ 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.

√  너나위의 세 가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.

√ v 아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.

√  싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금을 주기적으로 탐색하고 임장하라.

√  사전조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라.

√  현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.

√  수월한 임대조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)를 기억하라.

 

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- '현재 집값은 터무니없이 비싸다. 일본처럼 거품이 빠지면 부동산 가격도 폭락할 것이다. 이렇게 된 데는 분명히 비정상적인 외부의 힘이 작동했기 때문'이라는 결론을 내렸다. 그리고 그 힘의 주체는 선량하고 성실한 나 같은 사람이 아닌, 탐욕스럽고 이기적인 사람들이라고 생각했다.

 

- 그런데 시간이 갈수록 내가 내린 정의는 힘을 잃어갔다. 이유는 간단했다. 내 생각과는 정반대의 상황이 펼쳐졌으니까. 대한민국의 집값은 계속, 꾸준히, 올라갔다. 당신의 경우는 어떤가? 세상이 당신의 예상대로 흘러가는가? 만약 그렇지 않다면, 지금까지의 입장과 생각만 고수할 게 아니라 그것이 틀린 건 아닐지 고민해 봐야 하지 않을까? 

- 이렇게 고민하는 건 현재 나를 둘러싸고 있는 상황 중 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하기 위해서다. 내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다. 뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다. 어떻게 보면, 이러한 인식 전환이 투자의 기술이나 노하우를 아는 것보다 중요할 수 있다. 인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 되기 때문이다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다. 사나운 맹수와 독충이 우글거리는 아마존 열대 우림 속에서 '약육강식의 생태계 원리'가 옳지 않다고 외쳐봐야 무슨 소용이 있는가. 그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다. 

- '지금 집값은 정상이 아니니 절반까지는 떨어져야 한다', '부동산 투자는 투기이니 정부가 규제해야 한다' 같은 이야기를 들으면 어떤 생각이 드는가? 사회를 향한 어떤 불만이 생기면 사람들은 곧 이에 대해 '△△되어야 한다' 혹은 '□□ 해야 한다' 같은 의견을 내놓는다. 하지만 이런 말들은 그 말을 하는 사람의 생각이나 바람에 불과할 뿐, 실제로는 큰 의미가 없다. 우리가 두 발을 딛고 살아가는 자본주의라는 플랫폼이 우리의 의지대로 설계되지 않았기 때문이다. 무엇보다 정의라는 건 절대적이어야 한다. 사회의 모범 규준처럼 살인하면 안 된다거나 남의 물건을 훔쳐서는 안 된다 등 이견이 없을 절대적인 것들만 정의다.

- Q. 2019년과 비교하면 엄청난 부동산 가격 상승이 있었다. 아직도 기회가 있을까?
A. 본 책이 출간되었던 2019년 5월 서울의 평균 평당(3.3m²) 매매가는 2,740만 원이었다. 그러나 2022년 4월 현재 서울의 평균평당 매매가는 4,419만 원이다. 단순 계산으로도 60% 이상 상승했다. 상황이 이렇다 보니 내 책을 이제 접한 이들은 '집값이 엄청나게 쌌던 옛날이야기네', '이젠 가격이 다 올라버려서 더 이상 투자는 불가능할 거야' 하며 시작할 엄두조차 못 내는 것 같다. 그러나 결론부터 말하자면, 전혀 그렇지 않다. 그들이 그렇게 인식하고 판단했다면, 투자자로서의 경험을 쌓지 못했기 때문이다. 부동산 투자에서 경험을 쌓지 못했다는 말은 이 책에서 누누이 이야기한 '아는 지역이 적다'라는 것을 의미한다. 투자가능 여부를 판단할 수 있는 수준으로 입지나 가격을 알고 있는 지역의 수가 적다면, 또 그 아는 지역의 부동산 가격이 모두 오르고 있다면 투자의 범위는 당연히 제한적일 수밖에 없다. 반면 아는 지역이 많다면 지금 어디에서 새로운 기회가 탄생하고 있는지 알 수 있다. 

- Q. 세금이나 규제가 이전과는 비교할 수 없을 만큼 강화됐다. 이런 상황에서도 투자가 가능한가?
A. 지난 5년은 '부동산 규제의 시대'라고 해도 과언이 아닐 정도로, 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 각종 규제책이 쏟아져 나왔다. 그중 실거주를 위한 내 집 마련이 아닌, 투자를 통해 규모를 늘려가는 부동산 투자는 억제 대상 1순위였다. 따라서 다주택을 취득하거나 보유할 때, 또 양도할 때 전방위적인 규제가 적용되었다. 취득세는 기존의 1%에서 8%, 12%까지 무려 최대 12배 늘어났다. 보유와 양도 또한 쉽지 않았다. 부동산 보유 시 종합부동산세도 다주택자들에겐 별도의 세율로 무겁게 매겨졌고, 양도차익의 크기에 따라 다르긴 하지만 양도세도 최고 80%를 훌쩍 넘는 압도적 세율이 적용되었다. 법인을 활용한 부동산 투자 역시 규제의 대상이었다. 그뿐이 아니었다. 다주택을 보유하며 임대로 운영하는 이들 중 일부가 참여했던 주택임대사업자 제도 역시 폐지되었다. 다주택자가 되는 것(취득세 중과), 유지하는 것(보유세 중과), 수익을 내는 것(양도세 중과)처럼 단순히 부동산을 사고파는 것이 아닌 국가의 임대주택 공급 파트너로서 자영업을 하는 것(주택임대사업자등록 및 운영)에도 규제가 가해졌다. 무엇보다 이런 규제 정책들은 언론을 통해 사람들에게 전달되었다. 그렇다 보니, 지금 이 책을 읽고 있는 이들 또한 다주택자로 시장에서 살아남을 방법은 없는 것처럼 여기게 되었다. 그러나 최근 들어 상황이 바뀌었다! 대선 그리고 새로운 정부의 부동산 시장에 대한 관점 변화 때문이다. 다주택자를 시장을 교란하는 대상으로 보던 시각에서 임대주택을 공급하는 부동산 생태계의 구성원으로 보는 시각이 다시 등장해서다. 여기엔 개인의 정치적·사회적 성향에 따라 갑론을박이 있을 수 있다. 다만 이런 관점은 이 책에서 다루고자 하는 '재테크'나 '투자' 범위에서 벗어나는 것이기에 나는 현재의 사실만을 두고 이야기하고자 한다. 

- 꾸준한 노력으로 역량 있는 투자자로 성장하여 '돈이 나를 따라오게 하겠다'라고 결심한 당신이, 소액 투자를 통해 다양한 경험을 쌓아야 하는 이유이다. 어쩌면 모두가 부동산 투자를 할 수는 없을 것이다. 누군가에겐 주식 투자가, 누군가에겐 코인 투자가 더 적합할지도 모른다. 그러나 우리는 모두 부동산으로부터 자유로울 수 없다. 당신이 살아가는 동안 한 번 이상 부딪힐 수밖에 없는 부동산 관련 이슈에서, 부디 이 책이 조금이라도 도움이 되길 바란다.  

 
2022년 5월
월급쟁이부자들 아지트에서,

너나위(너와 나를 위하여)